O BTG Pactual deu um passo importante para se tornar um dos players de real estate mais conhecidos em Portugal. Isso porque o banco assinou a compra do hotel The Oitavos, empreendimento cinco estrelas com 142 quartos, localizado em uma área nobre de Cascais, em um negócio de € 160 milhões entre aquisição e retrofit, aponta o Neofeed.

Considerando o valor da negociação, o gasto por quarto foi de cerca de € 1,1 milhão. Essa movimentação nos traz a seguinte pergunta: por que o BTG não aposta no mercado brasileiro? Quando veremos investidores institucionais mais presentes no país? A resposta é simples: um negócio dessa magnitude no Brasil seria considerado de alto risco, devido às altas taxas de juros. Assim, alocar recursos em títulos de renda fixa, atrelados à Selic, geram muito menos riscos.

Somando o hotel Eden Estoril, adquirido em 2022, e os shoppings Tavira Plaza e Torre, comprados no ano passado em parceria com Renato Rique, o BTG totaliza € 500 milhões em propriedades em Portugal. “E estamos olhando mais ativos no país e também na Espanha”, diz Michel Wurman, sócio responsável pela área de real estate do banco.

A aquisição do The Oitavos foi concretizada por meio de um fundo específico, que levantou US$ 100 milhões entre clientes do banco que vivem na Europa e nos EUA. As três famílias mais ricas de Portugal, por exemplo, entraram no negócio. “Cerca de 50% dos investidores são brasileiros, 40% europeus e 10% estadunidenses”, afirma Ricardo Borgerth, sócio e head de Wealth Management do BTG na Europa.

A transação

O BTG adquiriu créditos bancários que estavam em default e assumiu a propriedade criada pela família Champalimaud, uma das mais tradicionais de Portugal. Lançado em 2010, o The Oitavos é relativamente novo, mas segundo Rui Ruivo, sócio do banco na Europa, não era bem operado.

A ideia da instituição financeira é mudar o hotel, que tem vista para o mar, em um dos principais campos de golfe do país. Será uma mescla de empreendimento hoteleiro com residência de alto padrão. Se hoje o The Oitavos conta com 142 UHs, sob a batuta do BTG terá 80 suítes e 40 residências com, em média, 200 metros quadrados (m²), que custarão entre € 2,5 milhões e € 8 milhões.

As obras deverão ser iniciadas em breve e o arquiteto escolhido para conduzir o projeto é o português Miguel Saraiva. Estima-se que o hotel ficará pronto em três anos e, em um prazo de cinco anos, o BTG planeja vender o ativo. “Deverá entregar uma rentabilidade anual de cerca de 20%”, ressalta Wurman. A fórmula adotada pelo BTG no The Oitavos é a mesma empregada no Eden Estoril. Em 2022, o banco levantou um fundo de € 40 milhões e comprou o ativo para reformar. Além das suítes, criou 30 residências para serem vendidas. As obras começam no próximo mês e terão assinatura do designer francês Philippe Starck.

Wurman explica que 90% dos apartamentos residenciais do Eden já foram vendidos, totalizando VGV (Valor Geral de Vendas) de € 130 milhões. “Já é um dos metros quadrados mais caros de Portugal, batendo € 23 mil”, diz o head de Real Estate do banco, que fechou com uma bandeira internacional para operar o empreendimento.

No The Oitavos, o BTG ainda está negociando com bandeiras hoteleiras que possam tomar conta do dia a dia da propriedade. Nos dois hotéis, o banco resolveu entrar em sociedade com empresários locais. Se no Eden o sócio é o incorporador Luis Godinho Lopes, no The Oitavos os sócios são Nuno Horta e Costa e Paulo Carapuça.

(*) Crédito da foto: Divulgação/VisitPortugal