Lembram do Praia Ipanema Hotel? Vendido pela família Chami para a Bait Incorporadora em 2021, o imóvel acabou nas mãos da Gafisa quando esta comprou a empresa de real estate carioca no ano seguinte. Um burburinho logo surgiu no mercado hoteleiro do Rio de Janeiro: teria o prédio o mesmo fim do Hotel Everest, convertido em residencial para ser destinado ao segmento de short-term rentals? Como mostramos em reportagem anterior, questões mercadológicas e de legislação afastavam essa hipótese e, agora, o prédio teve seu destino definido.

Antes de revelá-lo, é importante relembrar o que falamos naquela matéria sobre o Praia Ipanema Hotel. Em resumo, ela fazia um exercício de futurologia, apresentando caminhos possíveis para a Gafisa explorar no empreendimento. As alternativas iam desde um projeto de multipropriedade a um de timeshare, passando ainda por um hotel “puro sangue”. E, pelo que apurou a reportagem do Hotelier News, a última hipótese foi a vencedora.

Sim, é isso mesmo: o Rio vai ganhar um belíssimo hotel cinco estrelas em uma localização privilegiadíssima, à beira mar, na praia de Ipanema. E a marca mais forte para embandeirar a propriedade é a do título dessa matéria – e explicamos melhor o porquê ao longo do texto.

Agora, por que a Gafisa escolheu esse caminho se havia outras possibilidades em teoria mais “atrativas” financeiramente, talvez com retorno de investimento mais rápido? A resposta tem a ver com a pandemia, que inviabilizou vários hotéis mundo afora e acabou atiçando o desejo de investidores profissionais por ativos hoteleiros de qualidade (especificamente com perfil de lazer).

Obviamente, é o caso do Praia Ipanema Hotel, que tem uma localização privilegiadíssima (vale repetir), em uma região com um dos metros quadrados mais caros do país, no destino de lazer brasileiro mais reconhecido internacionalmente.

Benchmark internacional

A tese mercadológica que sustenta o projeto da Gafisa encontra paralelo no exterior. No final de 2021, o Sunstone Hotel Investors comprou o Four Seasons Napa Valley por US$ 177 milhões. A transação chamou atenção pela elevada quantia paga por quarto pelo fundo norte-americano: US$ 2,09 milhões por cada um dos 85 apartamentos do resort. À época, tratava-se do segundo maior negócio já realizado nos EUA, atrás apenas da aquisição do Hyatt Ventana Big Sur, negociado por US$ 2,5 milhões por UH.

Apesar do elevado montante pago por quarto, o negócio faz sentido para o Sunstone em função das altas tarifas cobradas pela propriedade, superiores a US$ 2 mil e quase 20 vezes a média do mercado norte-americano. Com uma taxa de ocupação média na casa de 70% ao ano, por exemplo, o hotel geraria um fluxo de caixa que justificaria a quantia paga pelo fundo de investimento. É essa mesma tese mercadológica, portanto, que a Gafisa busca para o Praia Ipanema Hotel. Falta arrumar um comprador, mas parece que ele já existe.

Gafisa bate o martelo e o Praia Ipanema será transformado em hotel de super luxo

É importante destacar que a incorporadora fez este ano uma grande transação no mercado hoteleiro. Em janeiro, a Gafisa vendeu sua fatia de 80% no Fasano Itaim, na capital paulista, por R$ 330 milhões. O negócio foi fechado com o fundo de investimento multimercado Albali.

No mercado imobiliário, contudo, existem dúvidas sobre o real comprador. Isso porque, segundo reportagem do Pipeline assinada por Maria Luíza Filgueiras, o Albali teria um único cotista pessoa física definido como perfil de private banking. Outros investimentos do fundo incluem cotas do MAM Munique, MAM Berlim, MAM Renda Fixa Soberana e MAM Texas, todos administrados pela Trustee.

A matéria afirmava ainda que a MAM era conhecida no mercado financeiro como “a gestora de Nelson Tanure”, que, por sinal, é atualmente o maior acionista da Gafisa, com uma fatia de 23,99% dos papéis da empresa, de acordo com outra reportagem do Pipeline.

Onde entra o Rosewood?

Escrevemos tudo isso para finalmente chegar à informação do título da matéria. Essa contextualização se faz necessária por conta de uma nota publicada ontem (26) na coluna de Lauro Jardim, do O Globo. Segundo o jornalista, o empresário francês Alexandre Allard teria comprado o Praia Ipanema para retrofitá-lo totalmente e abrir mais um hotel de luxo no país, dessa vez no mercado carioca.

Pelo que a reportagem do Hotelier News ouviu de várias fontes do mercado imobiliário, é bastante improvável que o desenvolvedor do Rosewood São Paulo encabece a compra do Praia Ipanema, embora seja possível que ele tenha participação no negócio. Na área de RI (Relações com Investidores) da Gafisa, por exemplo, ainda não há Fato Relevante informando o negócio.

Para todas as fontes ouvidas, Tanure está novamente por trás da transação. Vale destacar que os dois empresários já fizeram negócios juntos no passado. Em março de 2021, a Gafisa fechou a aquisição de apartamentos privativos, com serviços de hotelaria, na Cidade Matarazzo (veja Fato Relevante aqui), complexo onde fica o Rosewood São Paulo.

Então, a nota de Lauro Jardim era a peça que faltava neste complexo tabuleiro que fará o Praia Ipanema continuar operando como hotel. Isso porque as boas relações de Allard com a rede de luxo internacional abrem as portas para Tanure colocar em prática a tese mercadológica do Four Seasons Napa Valley.

Sim, porque somente uma bandeira de peso como a Rosewood – inédita no mercado carioca – permitiria à futura propriedade ter uma diária média bem acima do restante da hotelaria carioca, atualmente de R$ 493,82, segundo dados do InFOHB de abril.

Para efeito de comparação, pesquisas na Booking.com para reservas na mesma data mostram tarifas de R$ 3.045 e R$ 2.602, respectivamente, para o Rosewood São Paulo e o Fasano Rio, que certamente estaria no compset do futuro empreendimento (veja abaixo). Ou seja, a combinação entre preços neste patamar e uma ocupação na casa de 70% poderia proporcionar dividendos que dessem sentido à operação.

“O Nelson Tanure é um investidor que tem mostrado apreço por ativos hoteleiros nos últimos anos. Basta ver seus últimos movimentos com o Rosewood São Paulo e Fasano Itaim. Então, o negócio faz sentido. A meta agora é colocar essa proposta mercadológica de pé”, disse uma das fontes ouvidas pelo Hotelier News.

Está vendo como a escolha de Allard foi cirúrgica? O executivo francês já fez isso com sucesso em São Paulo, trabalha em um belíssimo projeto em Salvador (conversão do antigo Palácio Rio Branco) e, agora, tentará fazer o mesmo no Rio de Janeiro.

Potencial para isso aparentemente existe, visto o bom momento da hotelaria de luxo globalmente, o potencial turístico do Rio e a incrível localização. Então, repito a pergunta do título: que tal um hotel Rosewood no Rio de Janeiro?

* Reportagem corrigida às 19h50, do dia 26/06/2023

(*) Crédito da capa: Divulgação/Rosewood Hotels & Resorts

(**) Crédito da foto: Vinicius Medeiros/Hotelier News

(***) Crédito da imagem: Booking.com/Reprodução de internet