Paim e Marino Neto exemplificaram os riscos das multipropriedades

O mercado de multipropriedade está em crescimento no Brasil. Angariar capital para a realização desses projetos, que por muitas vezes ultrapassam a centena de quartos, é um dos desafios iniciais para o investidor. Para discutir as diferentes formas de financiamento de projetos, especialistas se juntaram em um painel na Conferência Internacional de Investimento em Propriedade Compartilhada. Realizado pela Interval, o evento foi iniciado há pouco, no Pullman São Paulo Vila Olímpia, em São Paulo. 

Participaram o painel José Paim, fundador e CEO da MaxCap; Maurício Visconti, presidente do Conselho do REIT Securitizadora; e Bruno Margato, vice-presidente de Real Estate da Credit Suisse. Para guiar a discussão, Jose Ernesto Marino Neto, presidente do BSH International, foi o mediador. 

Na avaliação de Paim, o um dos principais desafios em investir em multipropriedade é o alto risco que geram altas taxas de juros – e esse está no próprio modelo de negócio. “Multipropriedade são empreitadas de altíssimo risco, que necessitam de mais garantias e terão taxas de juros aos investidores maiores do que projetos imobiliários convencionais. E essas características assustam o investidor. A boa notícia é que esse modelo está ficando mais conhecido e, quanto mais os investidores entendem sobre o multipropriedade, naturalmente teremos taxas mais baixas”, afirmou. 

O risco aumenta ainda mais pelo fato de que somente os recursos da venda das frações não são suficientes para finalizar a obra. O problema se agrava se forem levados em conta desistências, cancelamentos e inadimplência. Uma alternativa são títulos de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), mas, de acordo com Margato, outras operações podem apresentar riscos menores. 

“Para diminuir o risco é interessante investir em empreendimentos já concluídos que, para o cliente final, é mais palpável. Também é fundamental que o produto esteja em um local em que faça sentido turisticamente, que a hotelaria tradicional seja um negócio consolidado e que o local atrativo aos turistas”, avalia. 

Interval: o pós-venda

A experiência do cliente deve ser tão importante quando a finalização das obras

Hoje, o modelo de multipropriedade gera, para o empreendedor, mais dificuldades do que erguer prédios convencionais. Após a entrega do produto, o empreendedor deve se atentar à operação para garantir a sustentabilidade do negócio. Para Visconti, o grande problemas para hoteleiros que migraram para multipropriedade é não entender as diferenças na operação. 

“Muitos hoteleiros pensam em entrar nesse tipo de negócio como uma oportunidade de recuperar o hotel ou melhorar o VGV (Valor Geral de Vendas). Migram pensando que a operação será a mesma, não entendendo que se o empreendimento tem 200 apartamentos e forem vendidas frações de seis semanas, são mais de 5 mil cotas, o que aumenta muito a escala da operação em todos os sentidos. É necessário mais estruturação por parte dos empreendedores, que entendam melhor o day after para ter êxito no investimento”, afirmou.

“Empreendedores não estão preocupados com a operação. Há muita gente entrando nesse negócio para ganhar dinheiro com a incorporação, preocupados com o ganho de capital e não com a sustentabilidade do modelo de negócio. Dessa maneira, o cliente final fica insatisfeito, desiste do investimento e isso atrapalha o segmento. A experiência do cliente tem que ser rica se não teremos problemas no futuro”, finalizou Paim.

(*) Crédito das fotos: Vinicius Medeiros/Hotelier News