A Sociedade em Conta de Participação (SCP) passou a ser um contrato obrigatório, dentre os diversos que compõe o CIC (Contrato de Investimento) condo-hoteleiro, a partir de entendimento da Receita Federal em 2004. Mas, para o negócio estar bem estruturado, é importante que o Contrato de SCP contenha previsões suficientes para proteger, principalmente, a continuidade do negócio e evitar disputas entre as partes.

A SCP contempla a Sócia Ostensiva, que efetivamente opera o negócio e é a responsável perante terceiros, e os Sócios Ocultos, que contribuem com a posse do imóvel e terão direito de fiscalizar a gestão dos negócios sociais e participar do resultado da operação.

A SCP terá uma contabilidade especial e, uma vez verificado o lucro da operação hoteleira, os dividendos poderão ser distribuídos aos sócios. Em caso de perdas, estas também serão distribuídas proporcionalmente e os sócios poderão ter que fazer aportes adicionais de capital.

Para que o negócio reste bem formalizado, algumas cláusulas são recomendáveis:

  1. Deveres e Obrigações dos Sócios Participantes – costumam constar as obrigações de: (i) cessão posse da unidade autônoma à SCP para fins de exploração hoteleira; e (ii) participação nos fundos de custeio das despesas de implantação, manutenção e FF&E do hotel, reposição de ativos, capital de giro, IPTU e outras despesas. Deve-se prever, ainda, a possibilidade de aportes de capital quando o resultado mensal apurado for negativo e/ou reembolsos em caso de adiantamentos pela Sócia Ostensiva;
  2. Direitos e Obrigações da Sócia Ostensiva – incluindo o dever de declarar e fazer o recolhimento dos tributos relacionados à SCP e o direto de receber sua remuneração;
  3. Assembleia de Sócios – o contrato deve prever forma de convocação, quóruns de instalação e deliberação, bem como se haverá comissão de representantes;
  4. Cessão e Entrada de Novos Sócios – o Código Civil estabelece que, salvo estipulação em contrário, a Sócia Ostensiva não pode admitir novo sócio sem o consentimento expresso dos demais, contudo, em condo-hotéis costuma ser expressa a obrigação de adesão – o que é vital para garantir o pool mínimo (60% das unidades autônomas) –, devendo também constar da Convenção de Condomínio para ser obrigatório contra terceiros;
  5. Retirada de Sócios e Falecimento – há que se estabelecer a forma de retirada da unidade do pool, caso seja permitido, bem como prever regramentos em caso de dissolução/liquidação. Costuma-se estabelecer que, em SCPs condo-hoteleiras, os herdeiros sucederão os sócios participantes nos direitos e obrigações;
  6. Exclusão de Sócios – o procedimento poderá envolver processos judiciais, devendo estar previsto no contrato, seja por conta de justa causa ou outros fatores;
  7. Rescisão e Falência – hipóteses de rescisão deverão constar do contrato;
  8. Término da SCP – previsão de regramento em caso de distrato social, por vontade de todos os sócios, ou impossibilidade de preenchimento de seu fim, como no caso ruína sem reconstrução ou desapropriação do hotel; e
  9. Forma de solução de disputas, meios de notificação e foro competente.

Um contrato completo e detalhado previne e auxilia no caso de futuras disputas envolvendo o empreendimento, a bandeira/Sócia Ostensiva e os Condôminos.

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