Nos últimos anos, o mercado imobiliário de São Paulo tem enfrentado um desafio: a sobreoferta de studios. Este fenômeno é resultado de um boom na construção desse tipo de produto imobiliário. Por esta razão, existem questões cruciais sobre a dinâmica do mercado e as expectativas dos consumidores, com possíveis impactos também no mercado de hotelaria.

O aumento exponencial na construção de studios pode ser atribuído a uma série de fatores. Na perspectiva do consumidor, tem relação com a busca por praticidade, espaços menores e localizações estratégicas, com muitos investidores apostando nesse produto como um investimento. E, não podemos nos enganar, o mercado imobiliário só vende “o que o consumidor busca”.

Alguns bairros têm sido reconhecidos por terem uma presença significativa de studios, casos de Vila Olímpia, Pinheiros, Moema, Vila Madalena e Itaim Bibi, mas essa oferta se estende até mesmo para o Butatã, principalmente nas proximidades da USP (Universidade de São Paulo).

Studio administrado pela Charlie em Moema

Um ponto interessante é que não se sabe ao certo o tamanho da oferta de studios lançados e em operação na capital paulista. É uma certeza, contudo, que passa de uma dezena de milhar de unidades. Neste contexto, a rápida expansão desse produto gerou uma saturação no mercado, com reflexos que serão sentidos já no próximo ano.

Com uma oferta abundante, a demanda por studios pode não estar acompanhando a procura. Essa situação, por sua vez, acaba desafiando as projeções iniciais de retorno financeiro para investidores e desenvolvedores imobiliários que fazem a aposta nesse tipo de produto.

Para enfrentar esse cenário, é crucial que o mercado imobiliário de São Paulo reavalie suas estratégias. Isso pode envolver uma adaptação nas abordagens de marketing, diversificação dos tipos de propriedades construídas e uma análise mais criteriosa das demandas do mercado, visando uma operação efetivamente empresarial em vez de doméstica.

Na minha visão, a resolução desse desafio exige uma abordagem colaborativa entre desenvolvedores, investidores e consumidores, visando um equilíbrio sustentável entre oferta e demanda, garantindo a saúde a longo prazo desse segmento vital da economia paulistana.

Impacto na hotelaria

Quando analisamos a relação entre a sobreoferta de studios e a hotelaria, observamos que investidores que inicialmente optavam por adquirir unidades para investimento imobiliário podem reconsiderar suas estratégias. Mais ainda, nunca podemos esquecer o que aconteceu no início dos anos 2000.

São Paulo experimentou um notável boom na construção de flats, o que teve um impacto significativo no setor hoteleiro. A ascensão desse produto imobiliário, que oferecia comodidades semelhantes às de um hotel, mas em formato de residência temporária, redefiniu as opções disponíveis para os visitantes da cidade. Na hotelaria tradicional, o impacto inicial foi desastroso, derrubando diárias e a ocupação.

Bem, voltando ao tema original, a competição agora com os studios disponíveis no mercado pode impactar a procura por condo-hotéis, influenciando ainda os preços e a ocupação nos hotéis, bem como no mercado de short-term rentals, os aluguéis de curta temporada, que vive bom momento na cidade.

Tal contexto cria a necessidade de uma abordagem mais diversificada por parte dos investidores, considerando não apenas o mercado residencial, mas também as tendências do setor hoteleiro, que vive bom momento, com excelente performance desde o segundo semestre de 2022 e com a retomada dos padrões pré-pandemia já solidificado. Com isso, neste momento suas vantagens estão bem palpáveis e perceptivas em termos de investimento versus rentabilidade.

São Paulo, puxado pelos eventos, teve um novembro histórico

Matéria publicada esta semana pelo Hotelier News, por exemplo, mostra como novembro, que teve uma infinidade de grandes shows e eventos, rendeu números excepcionais para a hotelaria de São Paulo, o que só reforça como o investimento em condo-hotéis faz sentido para investidores.

Da minha parte, sigo acreditando nos condo-hotéis como boa opção de investimento, pelo menos na capital paulista. Ao que tudo indica, São Paulo seguirá seu bom momento, liderando o país em diária média – e também com bons níveis de ocupação. Isso garante retorno satisfatório aos investidores desse tipo de produto.

Mais ainda, com turismo de São Paulo movimentado e em ascensão, vejo espaço para esses dois produtos (condo-hotel e studios) coexistirem. Entendo que são ofertas complementares no mercado, destacando que a aceleração da oferta de studios nos próximos anos pode gerar impacto prejudicial ao mercado. Vamos ver as cenas dos próximos capítulos.

(*) Crédito da capa: Arquivo pessoal

(**) Crédito da foto: Divulgação/Charlie

(***) Crédito da foto: Vinicius Medeiros/Hotelier News

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Corretora de imóveis, especialista em apart hotéis e condo-hotéis, Renata Bernardes atua há dez anos no mercado imobiliário. No período, desenvolveu a carreira Allflats, comandada por Aurimar Luis Novello e Regiane Bernardes Novello e que conta com 40 anos de expertise no segmento específico de condo-hotéis e flats. Com atuação na capital paulista, a profissional sempre buscou a integração com as operadoras hoteleiras para promover tanto a valorização das diárias, com a finalidade de rentabilizar os proprietários o máximo possível, como das unidades autônomas, a exemplo do La Residence Paulista e H4 Opera Jardins.