Um verdadeiro imbróglio no segmento de multipropriedade acaba de ganhar um novo capítulo. Em assembleia realizada no dia 27 de maio, a Oliveira Trust foi destituída da posição de representante dos investidores dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) vinculados ao Resort Golden Laghetto, localizado em Gramado, no Rio Grande do Sul.

Segundo veiculado pelo E-Investidor, a instituição financeira era responsável por representar 400 titulares de CRIs, que desde fevereiro estão sem receber os valores de direito. Com as multas, o débito já chega a R$ 8,8 milhões, de acordo com a Fortesec (Forte Securitizadora), responsável pela securitização dos ativos.

O lastro dos recebíveis está com a venda de multipropriedades feita pelo grupo Golden Laghetto. Mesmo com a inadimplência, o VGV (Valor Geral de Vendas) da holding atingiu R$ 609 milhões em 2023, um recorde, segundo a empresa.

A reportagem do E-Investidor entrou em contato com a Oliveira Trust, que optou por não comentar o assunto. Já o grupo Laghetto afirma que “está discutindo ações da Fortesec que não condizem com as regras da operação”.

“Há conflitos de interesse na relação societária e prestadores de serviços vinculados ao Grupo Fortesec. A Golden Laghetto reafirma que segue cumprindo todas as suas obrigações legais e contratuais e não hesitará em tomar todas as medidas legais cabíveis para preservar e reparar os seus direitos”, diz a rede, em comunicado enviado ao E-Investidor.

A Fortesec alega que “está empenhada em solucionar o caso o mais rápido possível e trabalha na apuração de todas as irregularidades e na responsabilização dos envolvidos”.

Entenda o caso

Em setembro de 2021, por meio da emissão de CRIs, a Fortesec captou R$ 160 milhões junto a investidores para a construção do Golden Laghetto. Em troca, os sócios do resort abriram mão do dinheiro das vendas das multipropriedades. Os valores passaram a pertencer, portanto, à securitizadora.

Desde então, o capital proveniente da venda mensal de cotas dos empreendimentos era direcionado para uma conta centralizadora administrada pela WAM, empresa responsável por fazer as vendas e uma das sócias do grupo Laghetto.

O capital, de acordo com o Termo de Securitização, deveria ser utilizado para o pagamento das parcelas dos CRIs, além da constituição de garantias, como um fundo de despesas para pagamentos de eventuais despesas do empreendimento e um fundo de reserva para eventuais inadimplências do CRI.

A WAM era autorizada pela Fortesec para fazer essa administração e conta também deveria ser de titularidade da securitizadora. Entretanto, no final de 2022, os sócios majoritários da holding – ABL Golden Participações e Laghetto – abriram uma outra empresa: a LGM Participações. A partir desse momento, a compahia assumiu a administração da conta centralizadora sem que a mudança fosse chancelada pela Fortesec, escanteando a WAM.

Em processo movido pela WAM contra o Grupo Laghetto, a empresa alega que os sócios majoritários assumiram a administração da holding e pararam de pagar os prestadores de serviços a partir de 2023 devido a um suposto descumprimento contratual e cobranças extras.

“Como uma sociedade formada por sócios experientes afirma, seis anos depois do empreendimento existir e ser gerido pelo grupo WAM, que estava pagando valores errados? Isso não existe”, questionou Mateo Scudeler, advogado da WAM, ao E-Investidor.

Neste contexto, os sócios majoritários conseguiram aprovar um aumento de capital de R$ 14,7 milhões para fazer frente a supostas dívidas com fornecedores, mas sem apresentar balanço patrimonal ou informação financeira que sustentasse a alegação, diz a WAM.

A comercializadora afirma que todas as questões foram deliberadas em uma reunião de sócios realizada em 22 de dezembro de 2023. O prazo limite para o aporte do capital multimilionário foi estabelecido para 2 de janeiro deste ano.

Por fim, R$ 11,8 milhões, dos R$ 14,7 milhões levantados no aumento de capital, foram direcionados para a nova empresa dos majoritários, a LGM Participações, segundo documentação exposta no processo obtido pelo E-Investidor. Na peça, há extratos bancários que apontam transferências de recursos para outras companhias, como “Canela Empreendimentos” e “Asa Delta Empreendimentos”, em vez da conta centralizadora dos CRIs. As transferências foram feitas entre 1 de dezembro de 2023 e 4 de janeiro deste ano.

O desdobramento

Em fevereiro de 2024, a Fortesec exigiu explicações ao Golden Laghetto sobre o processo movido pela WAM e os recursos que deveriam ser empregados nos pagamentos dos CRIs. “O desvio de recursos perpetrado pela Golden Laghetto caracteriza flagrante apropriação de recursos aos quais não possui qualquer direito real”, afirma a securitizadora.

“Desde 2023, os pagamentos do empreendimento deixaram de ser depositados na conta da securitizadora, irregularmente apropriados pelo Golden Laghetto. O resort também cortou os acessos da empresa independente que audita e fiscaliza as informações e realizou distribuições de dividendos de forma irregular para seus sócios”, diz a Fortesec, em nota enviada ao E-Investidor.

Em sua versão, o Golden Laghetto afirma estar desde meados de 2022 rompendo contratos com a WAM por “descumprimentos de obrigações contratuais não especificadas”. Como desdobramento, o grupo optou por mudar a administração da conta centralizadora e a responsabilidade pela comercialização das cotas imobiliárias para a LGM Participações.

“AGolden Laghetto vem solicitando à Fortesec há meses o acesso à conta e aos sistemas da Fortesec”, diz a holding, em notificação datada de junho do ano passado.

A rede hoteleira salienta que a inadimplência dos CRIs resulta de um “abuso de direito” por parte da Fortesec. A explicação é que a securitizadora estaria em posse de valores milionários que deveriam ter sido liberados à holding. Mesmo que todas as vendas tenham sido cedidas à Fortesec, os recursos excedentes às parcelas dos CRIs e à constituição de fundos de reserva para eventuais perdas nos CRIs e de despesas, por exemplo, poderiam ser devolvidos ao grupo.

O resort ressalta ainda que a Fortesec fez sucessivos pedidos de aportes milionários adicionais sem dar transparência às despesas que justificariam o pagamento. Segundo o Laghetto, foi o caso da solicitação de pagamento de R$ 2,3 milhões feita em 9 e 14 de fevereiro deste ano, em razão de alegada insuficiência de recursos na conta centralizadora para cobrir o patrimônio dos CRIs.

O grupo de multipropriedades também questiona a cobrança dos aportes em março, de R$ 2,84 milhões, e abril, de R$ 5 milhões, fora o valor total dos débitos (R$ 8,8 milhões).

As parcelas dos CRIs Golden Laghetto não têm valor fixo. O pagamento é calculado em cima de taxas de amortização estipuladas em contrato e aplicadas mensalmente ao VNA (Valor Nominal Atualizado) – quanto um título valeria se vencesse hoje -, com adição de juros e possíveis antecipações. Há duas classes de cotas desse CRI: a sênior, cujo percentual de juros aplicado é de 10% ao ano (0,8% ao mês), e a cota subordinada, cujo percentual de juros aplicado é de 13,35% ao ano (1,05% ao mês).

Em março deste ano, por exemplo, o VNA das cotas seniores era de R$ 78,5 milhões. Aplicando a taxa de amortização de 2,86% para o mês, estipulada em contrato, e o juro de 0,8%, chega-se a um montante de R$ 2,88 milhões somente referente a esta classe. Repetindo esse processo com a cota subordinada, com uma amortização de 2,82%, o resultado é de R$ 1,32 milhão de valor devido. Portanto, a parcela total atinge R$ 4,2 milhões. Para abril e maio, o valor correspondente também fica em torno de R$ 4,2 milhões.

De acordo com a securitizadora, o resort questiona os números sem apontar as irregularidades e reafirma que os cálculos dos pagamentos são validados pelo representante legal dos investidores — na época, a Oliveira Trust — e estão previstos nos documentos da operação, assinados pelo empreendimento.

Já o cancelamento do acesso do Golden Laghetto ao sistema de boletos teria sido uma “medida necessária” para a proteção dos CRIs diante das evidências de fraude. Ainda assim, não impediria que o Laghetto emitisse as faturas por outro sistema e transferisse os valores integrais à conta centralizadora. Por último, a Fortesec ressalta a impossibilidade de utilizar o fundo de despesas para cobrir a inadimplência.

(*) Crédito da foto: Divulgação/Laghetto Hotéis