O Hotel Trends invade fevereiro trazendo um tema mais técnico para o público, mas de extrema importância em nosso mercado. Isso porque, em um setor que se consolida gradativamente, a relação entre investidores, operadores e franqueados é sempre regida por contratos entre as partes. Se esse relacionamento começa mal já nesta fase de ajustes contratuais, invariavelmente há problemas que podem ter desdobramentos no tribunal.

Para abordar boas práticas contratuais no setor hoteleiro, bem como debater questões regulatórias, o Hotel Trends tem o prazer de contar com Cintia Santos como a primeira executiva convidada do programa, que chega à 7ª edição. Ela foi entrevistada pela dupla Vinicius Medeiros, editor-chefe do Hotelier News, e Pedro Cypriano, managing partner da HotelInvest, que tocaram em outros temas estratégicos para a maioria das operadoras, proprietários de hotéis e terrenos, além de outros investidores.

General Counsel & Compliance Officer da AccorInvest para a América Latina, Cintia é paulistana e chegou ao grupo Accor em 2011. Atuando como advogada, a executiva trabalhava diretamente no apoio jurídico ao time de Desenvolvimento de Novos Negócios, atualmente comandado por Abel Castro. “Foi um período marcado por um boom de desenvolvimento, muitas oportunidades e projetos, tanto de condo-hotéis, como de administração e de franquias”, relembra a executiva, que atuou também com M&A no final de sua minha trajetória na rede francesa.

“Na sequência, fui convidada para integrar uma das reorganizações que o grupo implementou, o chamado Booster Project. Na ocasião, a Accor organizou suas atividades em duas verticais: Serviços e Investimentos. Dessa maneira, segregou de um lado as atividades relacionadas a serviços de administração e de franquias na Accor, deixando tudo que está envolvido aos ativos imobiliários e à gestão dos mesmos, como os hotéis de propriedade do grupo Accor e locações com base em receitas, na AccorInvest com estruturas independentes”, completa.

Advogada, Cintia ingressou no grupo Accor em 2011

Hoje, a AccorInvest detém cerca de 800 hotéis próprios e arrendados ao redor do mundo todo. Entre eles, estão alguns empreendimentos icônicos na América do Sul, casos do Sofitel Santa Clara, em Cartagena (Colômbia), o Fairmont Copacabana (veja In Loco) e o Sofitel Ipanema (veja In Loco), que está atualmente em reformas.

Ao ser questionada por Medeiros sobre o que um proprietário de hotel ou investidor deveria avaliar durante a modelagem do contrato com um possível operador, Cintia deixou claro que tudo passa por uma avaliação de risco. “Entendo que tem a ver com apetite de risco que o proprietário deseja ter no projeto. Se ele não quer correr nenhum tipo de riscos, o ideal é apostar em uma locação, delegando a gestão para o operador e ficar aguardando a receita no final do mês”, explica.

“Neste formato, recomendo ele observar também se é necessário ou não exigir um aluguel mínimo garantido, atrelando isso a uma cláusula de performance adaptada a esse modelo de contrato. Dessa forma, ele pode administrar isso mesmo em um cenário em que os resultados não são atingidos de maneira prolongada, como foi a pandemia”, acrescenta a General Counsel & Compliance Officer da AccorInvest.

M&As

Cenário de uma fusão recente entre Atlantica e THG (Transamerica Hospitality Group), a hotelaria brasileira pode ter nos M&As uma alternativa para acelerar sua consolidação. Ainda assim, nada é tão simples como parece, como destaca Cypriano. Segundo o executivo, conceitualmente, essas operações fazem muito sentido, permitindo um potencial ganho muito maior do que quando as organizações operam separadamente.

Ainda assim, existe toda uma questão jurídica a ser analisada pelas partes. Na hotelaria brasileira, marcada por contratos de curta duração e relativamente frágeis, há ainda passivos que uma das empresas assume no momento da aquisição, o que já inviabilizou transações no setor. “Afinal, quão fácil ou complexo é fazer esses rearranjos relacionados à fusão e quais são os pontos cruciais para viabilizar essas transações?”, questionou Cypriano.

Segundo Cintia, do ponto de vista jurídico, há duas questões críticas para colocar esses acordos de pé: áreas Tributária e Trabalhista. “Existe uma questão de práticas jurídicas dos dois lados. Há a legislação para tratar dos dois temas, mas existem práticas de gestão no dia a dia da implementação dessas regras que diferem as duas empresas participantes. E aí, se elas não tiverem apetite por riscos, as coisas podem começar a ficar inviáveis, especialmente no Brasil, onde temos um ambiente tributário complexo”, diz.

“Já na área Trabalhista, à parte a questão regulatória, a própria atuação do Judiciário na aplicação dessas normas trabalhistas traz complexidade à fusão. Isso porque, muitas vezes, até se tem um bom Direito, mas quando casos de passivos trabalhistas chegam à audiência, é possível ter surpresas. Isso porque o juiz pode ir além da norma em sua interpretação sobre como se deu o dia a dia da relação com o empregado”, completa.

Onde ver e ouvir?

O novo episódio do podcast pode ser acessado em diferentes plataformas:

Spotify: https://spoti.fi/3IdLXAQ
Apple Podcast: https://apple.co/3BEeVqW

Para quem deseja assistir ao bate-papo completo entre Vinicius Medeiros, Pedro Cypriano e Cintia Santos, segue o vídeo abaixo:

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(*) Crédito da capa: Hotelier News

(**) Crédito da foto: Divulgação/AccorInvest