Enquanto as demandas por aluguéis crescem, em paralelo os players do segmento se fortalecem expandindo seus portfólios pelo país. No caso da B.Homy, plataforma baseada em São Paulo, além dos 300 imóveis sob gestão, outros 1 mil em pipeline prometem engrossar a base de clientes. E a empresa não pretende parar por aí.

Engenheiro de formação, William Astolfi, fundador da administradora de imóveis, teve seu primeiro contato com o Airbnb em 2013, como usuário durante uma viagem ao exterior. E a boa experiência com o serviço foi uma luz que se acendeu para o atual empresário. De volta ao Brasil, o executivo, até então diretor de uma empresa de infraestrutura, comprou seu primeiro imóvel para investir junto com sua esposa, Luciana Costa.

“Compramos um imóvel no Jardins, reformamos e começamos a fazer Airbnb, que ainda era novidade no Brasil. Testamos e deu muito certo logo no primeiro mês. As reservas começaram a girar com faturamento de R$ 4 mil e depois só cresceu. Ali, entendemos na prática que o mercado de short-term rental dá muito trabalho quando dá certo”, explica Astolfi.

Com a oportunidade em mãos e visão de mercado, o fundador da B.Homy deixou seu antigo trabalho para se dedicar a empresa. Em 2015, a plataforma deu seus primeiros passos com cinco unidades piloto operando, mas Astolfi sabia que, para ganhar escala, precisaria trazer sócios e investidores para perto. “Naquele momento, não sabia se teria os meus próprios imóveis ou se operaria unidades de terceiros. É preciso ter tecnologia, processos e gente qualificada para criar relevância no mercado”.

Atualmente, Astolfi opera a plataforma ao lado dos sócios Andrea Cruz, Rodrigo Santaliestra e Antonio Graeff, além de ter Gustavo Syllos como diretor de Marketing. Até o momento, mais de 75 mil pessoas passaram pelos imóveis administrados pela empresa, que segue com seus planos de expansão para além da capital paulista.

B.Homy - mercado - william

Astolfi iniciou o negócio fazendo Airbnb

B.Homy: aumentando a base

Por hora, a maior parte do portfólio de imóveis da B.Homy se concentra nos bairros do Jardins, Moema, Berrini, Perdizes, Pinheiros, Vila Madalena, Vila Mariana entre outras regiões estratégicas de São Paulo. “São bairros com alta conectividade de transporte, serviços, trabalho e estudo. Já temos uma operação também em Florianópolis e estamos administrando casas de veraneio no litoral e interior. Queremos crescer mantendo a qualidade da entrega e pensamos em estruturar a empresa antes de aumentar a escala”, diz Astolfi.

Na capital catarinense, a plataforma firmou parceria com a Brognoli Imóveis, focada em locação tradicional, compra e venda de imóveis. No acordo, a B.Homy entraria como canal de aluguéis flexíveis. “Também fechamos contratos com incorporadoras, como a Trisul, por exemplo, para administrar lançamentos em São Paulo”, revela.

E não é qualquer destino que entra na base da administradora. O fundador explica que são analisados pontos como nível de densidade e potencial do destino, demandas e capacidade operacional. “A maior ilusão de quem entra nesse mercado é pensar que se trata de um serviço apenas online. É preciso ter tecnologia para identificar os ativos, precificar, ter gestão operacional. O maior desafio é entregar na ponta a qualidade dos serviços”, destaca.

Logo, a B.Homy mira mercados grandes, como capitais, com volume relevante de imóveis e bons índices de diária média e ocupação. “Florianópolis é um case que estamos confiantes pelo potencial da cidade, que atua de forma híbrida – parte como veraneio e a outra urbana. Estamos fazendo projetos piloto para expandir para mais cidades com essa capacidade”, explica Astolfi.

O empresário ainda afirma que busca um relacionamento transparente com os investidores quanto à rentabilidade, que principalmente em tempos de crise, pode demorar a apresentar o retorno esperado. “A performance ainda não está nos níveis pré-pandemia e o giro estava muito baixo. Tanto que durante os períodos mais críticos da crise, nós não aumentamos nossa base e aproveitamos para reforçar nossa estrutura de gestão e operação”.

Sobre a gestão dos imóveis, a B.Homy firmou parceria com incorporadoras como forma de verticalizar a administração, mas ressalta que essa não é e nem será uma regra. “Existe um movimento forte do multifamily e lançamento de studios. Mas podemos ter 40 unidades em um prédio e apenas uma em outro. Atuamos pensando na melhor solução para o investidor”.

Astolfi pontua que a plataforma não tem restrições quando se trata de operar uma unidade em regiões de alta densidade e de interesse para a empresa. “Não queremos concentrar edifícios, mas teremos essa oportunidade. Temos tecnologia para isso, atuamos em mercados com demanda e pretendemos aumentar a nossa base”.

Conexão com a hotelaria

Ainda que muitas redes hoteleiras estejam lançando seus próprios produtos de short-term rental, a B.Homy reforça seu posicionamento de não trabalhar com quartos, mas com unidades completas para long stay. Entretanto, a plataforma tem projetos fechados de conversão de UHs de hotéis em apartamentos.

“Temos expertise em retrofit e design, com uma equipe de arquitetura aliada às demandas procuradas pelos hóspedes. A forma que se vende um quarto de hotel é diferente de como se comercializa um imóvel dentro das plataformas, por isso, trouxemos gente da hotelaria para a B.Homy, como nosso gerente de RM (Revenue Management)”.

A plataforma será responsável pela distribuição completa das unidades feitas as alterações e adaptações necessárias. Com parcerias com Airbnb, Booking e B2B Reservas, além de um canal próprio, a primeira detém 25% das reservas. “Nosso canal próprio ainda está no início e pretendemos avançar na distribuição junto às empresas”.

Indicadores e perfil do hóspede

Sem divulgar dados de diária média e ocupação, Astolfi explica que o tempo de estada aumentou e hoje a B.Homy opera com uma média de seis dias, com algumas regiões atingindo níveis pré-pandemia. “O desafio é se manter relevante com supply próprio. O short-term rental demanda design e boa gestão. De nada adianta ter um apartamento incrível se não está limpo ou com a manutenção em dia”.

Quanto ao perfil dos clientes, não existe regra. Dependendo da localização do imóvel, o público varia entre casais de férias, corporativos, estudantes, pessoas em tratamento médico ou que estão de passagem para visitar familiares. “O dia da semana e perfil do imóvel também têm peso. No Dia dos Namorados, por exemplo, tivemos ocupações altas”.

O executivo finaliza ressaltando que a B.Homy foi criada com visão de longo prazo e afirma que a pandemia mostrou a resiliência do setor. “O mercado mostrou capacidade de lidar com situações adversas e complexas. Isso nos preparou para um plano ambicioso de crescimento e estamos entusiasmados”.

(*) Crédito das fotos: Divulgação/B.Homy