IMOBTUR: Reforma Tributária e seus efeitos na indústria de hospitalidade

Principal pauta abraçada pelo governo federal atualmente em curso no país, a Reforma Tributária vem mobilizando diferentes setores da economia. A hotelaria (e o turismo) não é diferente e, para debater o desdobramentos na indústria de hospitalidade, o IMOBTUR promoveu o painel Reforma Tributária e PERSE: o que muda e qual a nova incidência sobre a indústria da hospitalidade.

Mediado por Paulo Mendonça, sócio do Marrey Mendonça Advogados, o painel teve a participação de Ana Biselli, presidente executiva da Resorts Brasil; Orlando de Souza, presidente executivo do FOHB; e Thiago de Mattos Marques, sócio conselheiro do Bichara Advogados.

Em uma retrospectiva de como a Reforma Tributária avançou até agora em Brasília, a pauta foi aprovada na Câmara e no Senado, sendo agora rediscutida entre os deputados, uma vez que  houve alteração do texto que veio da Câmara. Vale destacar também que, em ambas as casas, a hotelaria e outros segmentos da indústria de viagens foram enquadrados no chamado regime específico de tributação.

Em sua fala inicial, Marques destacou que a Reforma Tributária engloba uma discussão muito ampla. “Mais ainda, o debate atual no Congresso trata da tributação que abrange o consumo. Poderá vir também uma reforma que discuta os impostos relacionados à renda, mas que ainda tem discussões incipientes em Brasília”, comentou.

Hoje, nos corredores de Brasília se fala em uma alíquota do futuro IVA (Imposto de Valor Agregado) variando entre 27% e 29%. “Na verdade, ninguém sabe qual será o percentual. Parece um cenário catastrófico, mas não é. Isso porque a inclusão no regime específico de tributação foi muito importante para a indústria de viagens”, pontou o sócio conselheiro do Bichara Advogados.

“E foi importante por conta de um fator: como serão cidades e municípios quem definirão as alíquotas para cada setor a partir de um piso e um teto, a hotelaria fica protegida ao ter um regime específico de tributação”, complementou.

Painel discutiu os possíveis efeitos do texto no setor de hospitalidade

Histórico

Ana Biselli relembrou a importâcia da criação do G20 e como o melhor alinhamento entre as diferentes entidades setoriais que o formam foi vital para a vitória que a inclusão no regime específico representa. “E esse é um dos legados do pós-pandemia, que proporcionou uma melhora da relação com o Congresso. Para a Reforma Tributária em especial, balizamos o trabalho em três pilares: defesa técnica, articulação política e estratégia de comunicação”, revela.

No primeiro caso, o apoio financeiro das associações que formam o G20 possibilitou a produção de estudos e pareceres com consultorias reconhecidas como a Tendências. Nessas pesquisas, foram feitas análises sobre o impacto e como o IVA é tratado em outros contextos, para mostrar porque o governo deveria fazer essa aposta no turismo.

“Mostramos dados relevantes e todo esse embasamento foi vital para o segundo passo, que foi a articulação política. Tínhamos argumentos concretos e fortes para convencer os congressistas, em vez de dizer que apenas geramos muitos empregos”, comentou Ana. “Mostramos que toda indústria estava falando a mesma língua, o que nos deu capilaridade na Câmara e no Senado. Os congressistas perceberam que sabíamos o que queríamos, e isso contou.”

Já Souza, disse que um dos maiores aprendizados de suas “andanças”por Brasilia desde as primeiras discussões – ainda no governo passado – sobre o Perse foi que não existe racionalidade em demandas como essas no Congresso. “Deputados e senados vão no lado da narrativa”, pontuou. “E por que falo isso? Quando íamos falar aos deputados que gerávamos muitos empregos, eles nos respondiam que já sabiam disso. Ou seja, era preciso criar uma base sólida de argumentos”, acrescentou.

“Então, se pudesse resumir, foi preciso mesmo criar um conjunto de argumentos sólido para colocar a palavra hotelaria no texto da PEC. E, de fato, encontramos coisas interessantes: no mundo, há países que abraçam o turismo e aplicam alíquota diferenciada para o setor. Dessa forma, e os congressistas entenderam, estaríamos ficando em desvantagem competitiva com essas nações”, complementa.

Para fechar, Souza disse que, nesta reta final para aprovação da Reforma Tributária, a hotelaria precisa estar mobilizada. “Nós, enquanto entidade setorial, fazemos uma defesa institucional, mas isso não é suficiente. O engajamento de todos os hoteleiros é fundamental. E, veja, estamos falando de uma coisa altamente republicana. Então, se o dono do hotel tiver relacionamento com congressistas, tente sensibilizá-lo sobre nossas demandas”, finaliza.

Mercado de STR em debate no IMOBTUR

De carona na grande oferta de studios em São Paulo, o segmento de short-term rentals é atualmente uma das principais alavancas para as grandes operadoras nacionais manterem sua busca por escala e mais receita, diante dos desafios macroeconômicos e das restrições para conversões na hotelaria tradicional desde o início da pandemia. Não à toa, redes como Atlantica e Atrio lançaram marcas neste mercado, que tem oportunidades e desafios à frente.

Para debater essas possibilidades, o painel Oportunidades e desafios da indústria de short-term rental reuniu Beto Caputo, sócio da Xtay e CEO da Átrio Hotel Management e da Livá Resorts; Eduardo Giestas, CEO da Atlantica Hospitality International; e Allan Sztokfisz, CEO e co-fundador da Charlie.

Para começar, Giestas e Sztokfisz deram uma visão do inventário e do modelo de operação de suas plataformas de short-term rentals. “Olhamos o residencial como uma das avenidas de crescimento do nosso negócio. Estamos almejando chegar em 10 mil unidades em cinco anos, e estamos engajados em conseguir isso. É um mercado novo e que tem baixo entendimento, por parte do público, em entender o conceito do produto”, comentou Giestas.

Sem ter uma plataforma de hotelaria por trás, ao contrário dos demais participantes do painel, Sztokfisz conta que, para desenvolver a Charlie, apostou na parceria com incorporadoras para manter uma concentração de unidades em poucos edifícios. “Temos também parcerias institucionais com fundos imobiliários, sendo cinco deles listados na bolsa”, destacou. “Devemos finalizar o ano com 2 mil UHs operacionais, chegando a 3 mil ao fim de 2024. Hoje miramos, em termos de crescimento de pipeline, capitais de Sul e Sudeste e, oportunisticamente, operações no Nordeste”, completa.

Agora, quais as diferenças entre os dois modelos (hotéis e STR)? Para Sztokfisz, a mais visível está no produto em si. “Grande parte são studios mobiliados com cozinha completa que, na prática, atende a pessoas que ficam desde um dia até hospedagem estendida. Com uma operação mais enxuta, ofertamos uma relação custo-beneficio melhor ao consumidor, com preços mais baixos”, explicou.

“Entendo serem produtos complementares na oferta para o cliente. Na minha visão, há vantagens por ser hoteleiros: temos relação com incorporadores, o que ajuda na captão. Ao mesmo tempo, sabemos conceituar e criar padrão de produto, além de ter um backoffice eficiente, que é emprestado para o Rumo. Por fim, nossa plataforma de distribuição já está pronta e agrega bastante. Enfim, são competências que facilmente transfiro para o residencial”, acrescentou Giestas.

O CEO da Atlantica, contudo, acredita que o background hoteleiro traz também vícios que precisam ser vistos. “Olhando a jornada do hóspede e a do proprietário do imóvel, elas são diferentes na comparação com a hotelaria e precisamos alinhar esses interesses. No primeiro caso, é preciso digitalizar esse processo para facilitar o acesso à propriedade. No segundo, tenho uma relação mais institucional com nossos investidores hoteleiros. No mundo do STR, é uma relação mais individualizada, o que demanda uma abordagem diferente.”

Executivos debateram a relação entre o STR e a hotelaria

Superoferta e operação

Sim, há uma oferta considerável de studios no pipeline de São Paulo, embora esse número exato seja cercado de pontos de interrogação e ande lado a lado com a demanda e apetite do investidor. Diante disso, quais os riscos para o mercado? Para Caputo, pode-se mesmo falar em um movimento similar ao boom dos flats no início dos anos 2000. “O mercado imobiliário desenvolve o que está vendendo, e os studios seguem com procura. Ajudando pela legislação, São Paulo teve um boom, mas não se pode ignorar que há projetos em outras cidades sem esse amparo”, destacou.

“Para o investidor, o ponto positivo é a maior liquidez e a possibilidade de uso do imóvel caso tudo dê errado, na comparação com flats e condo-hotel. O interessante é notar esse movimento: a hotelaria vive momento de recuperação de ocupação e de diária média, e o short-term rental vem se aproveitando de uma demanda que a hotelaria não consegue atender. Então, está se criando mesmo uma demanda nova”, completa.

Para o CEO da Atrio, a evolução desse mercado vai passar por avanços tecnológicos que podem até inspirar a hotelaria. “É necessária uma plataforma tecnológica sólida e eeficiente para fazer uma entrega boa ao consumidor, já que, muitas vezes, não há presença humana nos prédios”, acredita Caputo. “Esse negócio está criando o hotel tecnológico do futuro, muito menos dependente de departamentos onsite. A geração Z já está habituada a essa realidade. Minha filha compra água pelo iFood”, brincou.

Outro desafio, além do operacional, está nas margens do setor, e o ganho potencial mais visível está na distribuição, pois ficar dependente dos intermediários complica os resultados. “Como operadores hoteleiros, está na distribuição um ativo para nós nesse mercado, especialmente na precificação dinâmica, na marca e no programa de fidelidade. Portanto, não é só eficiência em custo que podemos agregar nos canais. Hoje, 20% da ocupação vem do canal direto”, finaliza.

Parques como âncoras hoteleiras

Após a cerimônia de abertura comandada por Caio Calfat e Martín Diaz, presidente do conselho e presidente executivo da Adit Brasil, respectivamente, e um painel sobre a visão e as perspectivas de investidores institucionais sobre o mercado hoteleiro, a programação do IMOBTUR prosseguiu falando sobre o mercado de hospitalidade e entretenimento.

Participaram do painel Parques como âncoras de empreendimentos de Hospitalidade, Alessandro Cunha, CEO da Aviva, e Sérgio Ney Padilha, CEO do Hot Beach Parque & Resorts, com mediação de Fabiana Leite, diretora de Desenvolvimento de Negócios da RCI para América do Sul.

Fabiana citou um estudo da Noctua Advisory, de Pedro Cypriano, sobre o segmento de parques e entretenimento para destacar a relevância desse nicho de mercado como indutor de demanda turística. “Olímpia (SP) é um excelente case neste sentido, com o parque atraindo investimentos hoteleiros ao longo dos anos, com a Hot Beach sendo um dos protagonistas dessa história”, observou a executiva da RCI.

Mais ainda, o entretenimento é também um alavancador para a performance hoteleira e o desenvolvimento de projetos de viagens compartilhadas, diante da combinação gerada pelo grande fluxo de pessoas e a experiência nos parques. “Acreditamos muito nesse modelo, e esse fenômeno ocorreu em Rio Quente. Com a Praia do Cerrado, por exemplo, tivemos aumento de volume e de diária média”, comentou Cunha.

“Conseguimos levar na sala, por exemplo, 2,5% dos nossos day users, muito embora esse perfil de público tenha uma conversão menor do que o hóspede habitual”, continuo Cunha, já se referindo ao segmento de viagens compartilhadas. “Para eles, oferecemos um produto que dá acesso à Costa do Sauípe e Rio Quente, às vezes no valor de R$ 150 mil. Para quem deseja só o parque, o passaporte gera muita venda”, completa.

Novas atrações

A fidelização proporcionada pelo turismo compartilhado gera como contrapartida a necessidade de empresas como Aviva e Hot Beach estarem permanentemente renovando as atrações de seus parques. Padilha, por exemplo, conta que o Grupo Ferrasa inaugurou recentemente uma ampliação voltada para o público infanto-juvenil.

“Parque aquático precisa a cada ano trazer alguma novidade para o público, investindo em uma atração mais expressiva de dois em dois anos. Para ser mais assertivo, é necessário conhecer bem o cliente, pesquisando seus hábitos a partir dos feedbacks que eles nos dão em pesquisas. Só assim conseguimos atendê-los bem”, acrescenta.

Já Cunha informou que vê necessidade de renovações entre três e cinco anos. “Investimos R$ 50 milhões no Hot Park este ano. Às vezes, faz-se um aporte financeiro que consegue apenas manter o volume e o tamanho da base, mas faz parte do negócio. É, de fato, um capital intensivo usado nas novas atrações, mas o segmento tem margens saudáveis”, comentou. “Vale destacar também a relevância dos investimentos na área de gastronomia para complementar a experiência dos usuários”, continua o CEO da Aviva.

Questionados sobre o payback médio dessas renovações e dos parques aquáticos, os dois especialistas disseram ser difícil cravar. “Tudo depende do destino, do volume de pessoas potencial… O que posso garantir é que se trata de um bom negócio”, brincou Padilha.

Usando sua experiência na Aviva, Cunha disse que, quando bem planejado, o payback acontece em cerca de oito anos, na média. “Agora, projetávamos esse prazo para a Praia do Cerrado e o retorno veio em três. Já pensando em um investimento em parques aquáticos, é importante ressaltar que é um jogo para poucos players, até porque se trata de um montante elevado de recursos, algo na casa de R$ 350 milhões. No fim da linha, tudo depende do destino”, finaliza.

(*) Crédito das fotos: Vinicius Medeiros/Hotelier News