Recém-promovido a vice-presidente de Investimentos da HSI Investimentos, Rodrigo Reali é responsável por novas aquisições e gestão dos ativos investidos da gestora paulista. No portfólio, entre outros empreendimentos, estão 16 unidades de bandeira ibis e ibis Styles geridos pela Atrio Hotel Management, além de uma joia da coroa adquirida no ano passado: o Hilton Morumbi, transação que participou ativamente.

Convidado pelo Hotelier News na sessão de hoje (26), Reali é bem articulado no setor hoteleiro, conhecendo boa parte dos ativos interessantes, seus proprietários e, claro, executivos das redes hoteleiras. No ano passado, durante a pandemia, foi um dos participantes da live sobre governança corporativa e modelos de negócio na indústria de hospitalidade, quando foram discutidas possíveis mudanças no ecossistema da hotelaria nacional.

Passado o pior da crise, é hora de investir na hotelaria? Reali é um pouco conservador na análise, embora sempre esteja de olho em oportunidades. “Entendemos que existem possibilidades no mercado para aquisição, talvez com um horizonte de recuperação um pouco mais longo do que outras classes de ativos”, diz o executivo, Natural de São Carlos (SP) e que ficou noivo durante a pandemia, com casamento marcado para o final do ano. Fora do escritório, gosta de jogar tênis, viajar para destinos de natureza e ouvir rock dos anos 1990, além de música brasileira.

Três perguntas para: Rodrigo Reali

Hotelier News: Quando pensamos em investidores institucionais na hotelaria, o nome da HSI rapidamente aparece. Diante disso, o que a empresa pretende fazer em relação ao setor este ano: olhar e esperar ou atacar e investir? Por quê?  

Rodrigo Reali: A HSI é uma gestora independente de ativos alternativos que, atualmente, conta com três principais estratégias de investimento: Real Estate Private Equity, Special Oportunites e Fundos Listados. Entre elas, os investimentos no setor hoteleiro estão concentrados em Real Estate Private Equity, que conta ainda com investimentos nos setores de shopping centers, edifícios corporativos, galpões logísticos e incorporação residencial.
Olhando para nosso portfólio, temos a avaliação de que o segmento hoteleiro foi o mais impactado pela pandemia, seguido de perto pelos shoppings. Notamos que hotéis localizados em cidades menores e com menos dependência de transporte aéreo e público estrangeiro têm demonstrado uma recuperação mais rápida quando comparado à média nacional. Em contrapartida, ativos localizados em praças maiores, como São Paulo e Rio de Janeiro, têm sofrido mais, em especial aqueles que possuem áreas de eventos, que continuam restritos. Mesmo diante desse cenário desafiador, seguimos constantemente estudando oportunidades neste setor. Entendemos que existem possibilidades no mercado para aquisição, talvez com um horizonte de recuperação um pouco mais longo do que outras classes de ativos. Esta retomada mais lenta, atrelada às incertezas geradas pela pandemia, naturalmente acaba impactando nossa precificação para aquisição. Isso faz com que tenhamos mais obstáculos para a concretização do negócio. Por outro lado, nossa base de investidores, que é composta por players institucionais globais de longo prazo, tem por objetivo retornos absolutos, menos sensíveis a distribuições mensais de rendimento. Este fator nos permite admitir dividendos menores no curto prazo, desde que compensados no médio-longo prazo.

HN: Vemos um número crescente de redes hoteleiras ampliando sua atuação para os short-term rentals. O que pensa do segmento? É uma possibilidade de investimento para a HSI?

RR: Esta já é uma realidade em muitos países. No Brasil, notamos que existem diversos players com potencial de expansão. Na minha visão, existem dois obstáculos a serem superados: o primeiro é a barreira psicológica de um produto que, para o brasileiro, ainda é novidade. Neste sentido, é fundamental um trabalho de difundir o conhecimento sobre ele, algo semelhante ao que a HSI vivenciou quando começou seus investimentos no setor de self-storage por aqui. Em segundo lugar, e talvez mais importante, é a capacidade de operar tais ativos com qualidade e escala, o que certamente dá aos operadores hoteleiros uma vantagem competitiva quando comparado a players do segmento de incorporação imobiliária, por exemplo. Como já disse, a HSI está sempre disposta a analisar boas oportunidades. Apesar de não estudarmos esse tipo de investimento no momento, acredito que existem possibilidades interessantes no setor.

HN: Mudando completamente de assunto: 2021 é um ano de elevar o patrimônio gerido e valores captados? Sim, não e por que?

RR: Usualmente, períodos pós-crise costumam oferecer boas oportunidades para aquisição e a HSI está preparada mais uma vez, assim como fizemos em 2015, quando captamos nosso 5º Vintage e focamos nossos investimentos em setores como, por exemplo, desenvolvimento de edifícios corporativos.
A pandemia ainda nos parece longe de ser superada. Diferentemente de outras crises, porém, temos agora uma menor previsibilidade para projetar como será a recuperação da economia e quais serão os impactos permanentes deixados. Para o segmento de escritórios corporativos, existem dúvidas com relação ao home office, assim como no segmento de shopping, já que muito se fala na concorrência com o e-commerce. Na hotelaria, a dúvida maior gira em torno das viagens de negócio, que têm agora maior concorrência com as reuniões virtuais. Todos estes fatores são componentes que tornam a análise dos novos investimentos ainda mais sofisticada e exigem maior expertise. Agora, voltando à resposta, a HSI está em fase de captação do 6º Vintage no segmento de Real Estate Private Equity, que deve ser um fundo com aproximadamente US$ 500 milhões e deve inicialmente focar em aquisições mais oportunísticas. No segmento de Special Opportunities, estamos fechando nova rodada de captação do 3º Vintage, que deve somar outros US$ 500 milhões. Já em Fundos Listados, temos algo próximo a R$ 4 bilhões, distribuídos em quatro estratégias (FIIs HSI Malls, HSI Ativos Financeiros, HSI Renda e HSI Logística), todos com possibilidade de expansão nos próximos meses.

(*) Crédito da foto: Divulgação/HSI Investimentos