Enquanto para a hotelaria a pandemia foi catastrófica, para o setor de short-term rental a crise foi sinônimo de crescimento. Nos Estados Unidos, o mercado de aluguel de curto prazo recuperou suas demandas em abril, superando os níveis de 2019. Apesar de estar em pleno momento de expansão, a pergunta que fica é: vai durar?

Muitas plataformas de acomodações alternativas estão se preparando para o que consideram uma recuperação recorde de viagens, promovendo iniciativas para captar mais hosts aos seus serviços. Com o retorno de profissionais aos escritórios e alunos as salas de aula, resta a dúvida se o crescimento se manterá a longo prazo.

Segundo uma publicação da Phocuswire, um novo relatório da AirDNA aponta que o próximo marco de desempenho do short-term rental nos EUA é se a indústria recuperar a demanda de volta aos níveis que teria alcançado se o setor não tivesse mantido sua taxa de crescimento. Os dados do levantamento sinalizam mais dois anos para isso, embora o resultado possa ser atingido antes, caso alguns cenários se concretizem.

Jesse DePinto, co-fundador e diretor de produto da Frontdesk , diz que a recuperação da demanda de volta aos níveis de taxa de crescimento de 2019 é o marco que a empresa de aluguel de apartamentos com serviço está almejando internamente. “Nossa receita total já excedeu os níveis pré-pandêmicos, mas até mesmo nosso RevPAR se recuperou totalmente, ajustando-se para o crescimento de nossa unidade”. “Além disso, estamos vendo um crescimento contínuo da demanda e esperamos que nosso RevPAR continue subindo devido ao fornecimento limitado em nossas geografias.”

Embora, em geral, o short-term rental varie amplamente por mercado e tipo de estoque, DePinto espera que a Frontdesk, que oferece acomodações em suítes em apartamentos multifamiliares em locais urbanos, cruze este próximo marco mais cedo do que os mais de dois anos que o AirDNA prevê.

Mateo Bradford, parceria estratégica e desenvolvimento de negócios da At Ease Rentals Corporation , acredita que os níveis de demanda continuarão aumentando: “Acho que a demanda vai superar os níveis de demanda porque o trabalho remoto e o estilo de vida continuarão a impulsionar o cenário. Acho que veremos uma leve queda quando o setor de serviços voltar a funcionar, mas isso não impedirá que o lazer, as férias e os nômades saiam de casa”.

Short-term rental: recuperação urbana

Enquanto a nova demanda em cidades pequenas / rurais e mercados de destinos / resorts dominaram 2020 e 2021, 2022 será tudo sobre um retorno às cidades, prevê a AirDNA. Até abril de 2021, a demanda nas áreas urbanas ainda era 40% menor em comparação com 2019. Mas, com a distribuição das vacinas e a reabertura das atrações, espera-se que as viagens urbanas comecem a se recuperar na segunda metade de 2021 e para valer em 2022, com a demanda urbana plena recuperando para os níveis de 2019 em 2023.

De acordo com a AirDNA, os aluguéis urbanos podem se recuperar mais rapidamente se os viajantes a negócios optarem por acomodações particulares, embora outros fatores também estejam em jogo. “As viagens de negócios são importantes para o sucesso dos aluguéis de curto prazo urbanos, embora as viagens de negócios tenham continuado em muitos mercados que a Vector atende na forma de contratos de consultoria prolongados ou projetos com períodos de permanência maiores do que viagens curtas para negócios em centros de convenções ou reuniões pontuais”, afirma Mickey Kropf, fundador e CEO da Vector Travel, empresa de gestão de aluguel de curto prazo que tem parceria direta com proprietários.

“Outros fatores em jogo para a recuperação da demanda urbana incluem o tamanho do mercado urbano, sua dependência de viagens internacionais, a diversidade de sua base econômica e a taxa de crescimento populacional geral”, acrescenta Kropf.

Bradford diz que a recuperação urbana depende da abordagem da cidade para a reabertura. “As pessoas estão prontas para sair de casa  e elas têm a capacidade de fazer isso acontecer. As pessoas querem voltar ao normal. Portanto, cidades que podem hospedar eventos – concertos e festivais de música, eventos esportivos, qualquer tipo de entretenimento ao vivo – que irão direcionar a demanda para esses mercados”.

Dito isso, a oferta pode ser um fator limitante para a recuperação da demanda urbana, especialmente em mercados onde a regulamentação nova e existente limita a adição potencial de novas listagens. Para ajudar a aumentar o abastecimento, Bradford pede mais apoio regulatório local. “A indústria precisa fazer parte da discussão. Trabalhar com essas entidades garantirá uma solução duradoura e eqüitativa para todos ”, afirma.

“A indústria precisa se tornar mais profissional para reconstruir a confiança na comunidade imobiliária. A maioria das associações de proprietários de apartamentos e proprietários de casas hoje ainda vê o short-term rental como muito arriscados. Entre as festas em casa e os negócios fechados ao longo do ano passado, um pequeno punhado de operadores amadores e maus atores conseguiram perder essa confiança”, complementa DePinto.

Kropf afirma que o estoque multifamiliar é fundamental para o abastecimento em destinos urbanos, dada a densidade e as economias de escala que oferece. “O reconhecimento total de todos os tipos de receita de aluguel de curto prazo por credores multifamiliares liberaria mais proprietários e gerentes para diversificar seus fluxos de receita por meio da indústria de short-term rental”, diz. “Somos proponentes de taxas de capitalização estratificadas com base nas fontes de receita dentro de uma determinada propriedade multifamiliar, portanto, arriscamos ajustar a receita de todas as fontes, permitindo que toda a receita seja capitalizada para fins de venda ou refinanciamento”.

Segundo a AirDNA, outro risco para a recuperação nos mercados urbanos é a recuperação das viagens internacionais. Em mercados como Nova York, São Francisco e Miami, até 30% da demanda histórica pode ser atribuída a convidados internacionais.

Enquanto isso, com os EUA liderando em vacinas, os americanos poderiam retomar as viagens internacionais antes que os hóspedes estrangeiros tenham permissão para viajar para o país, criando um desequilíbrio nas viagens que pode prejudicar temporariamente o desempenho norte-americano.

Futuro do setor

Olhando para o futuro, DePinto diz que os consumidores estão cada vez mais favorecendo operadores profissionais. “Os consumidores podem reservar sabendo que obterão todos os benefícios de ótimos aluguéis de curto prazo – mais espaço, experiência autêntica, reserva / check-in / check-out perfeitos, etc. – sem todos os custos e riscos, como unidades sujas, comunicação deficiente e fotos não representativas. ”

DePinto diz que a Frontdesk tem visto um grande aumento no interesse de seus proprietários por utilizar o aluguel de curto prazo em sua comunidade de apartamentos. “Curiosamente, quando as OTAs compartilharam que há falta de oferta para atender à demanda prevista em seu mercado, vimos um entusiasmo renovado para construir carteiras de aluguel de curto prazo mais uma vez”.

De acordo com o AirDNA, apesar das novas campanhas do Airbnb e do Vrbo para hospedar hosts, houve cerca de 52 mil novas unidades adicionadas em ambas as plataformas em maio de 2021, o que é cerca de 10% menor do que um ano normal no mesmo período.

Espera-se que o número médio de anúncios exclusivos disponíveis no Airbnb e Vrbo aumente em 20,5% em 2022 para mais de 1,3 milhão de anúncios. Kropf conta que a Vector mais do que triplicou seu estoque contratado desde a pandemia e está trabalhando para trazê-lo ao mercado o mais rápido possível.

A AirDNA diz que altos níveis de demanda e uma expansão atrasada da oferta disponível de novas unidades de aluguel de curto prazo significarão pelo menos dois anos de níveis elevados de ocupação para propriedades nos EUA.
Enquanto a mudança em direção aos mercados de destino / resort, onde as taxas médias por unidade são mais altas, fez com que as taxas médias diárias aumentassem em 2020 e 2021, o inverso fará com que as diárias médias diminuam em 2022 conforme a demanda retorne às cidades. Porém, mesmo com a contração das taxas em 2022, a taxa média será 7,5% maior que em 2019 e a receita total aumentará 42% no quadriênio.

À medida que a concorrência se intensifica e a consolidação continua em todo o setor, a AirDNA espera que a indústria de aluguel de curto prazo continue a se profissionalizar e expandir sua participação no total de gastos com hospedagem.

“Por enquanto, estamos vendo mais opções de distribuição para plataformas de reservas do que nunca, com provedores de nicho se concentrando em vários segmentos de demanda com base em dados demográficos ou padrões de consumo de seu público-alvo”, disse Kropf.

(*) Crédito da foto: tierramallorca/Pixabay