Há quase um mês, foi ao ar o terceiro episódio do podcast Hotel Trends, da Hotelier News, com a chamada Hotelaria de luxo bate recorde histórico e a presença do Celso D. Valle, managing director do Palácio Tangará. E como prometido, divido um pouco mais de informação sobre o pequeno, porém em evidência, segmento de hotéis sofisticados no Brasil.

Primeiro, o que são hotéis de luxo? O que os definem? Apesar de não existir uma conceituação única e incontestável, fiquemos com a seguinte:

São empreendimentos com atributos físicos e serviços com alto valor agregado. Não necessariamente ostentosos, mas que presam por autenticidade, atenção ao detalhe, personalização, experiências memoráveis, beyond expectations. E para aqueles que gostam de definições de mais fácil mensuração, digamos que são geralmente hotéis cujo custo de implantação pode exceder R$ 1 milhão por apartamento, e as diárias médias líquidas, sem A&B, são de ao menos R$ 1 mil.

Sim, é um mercado pequeno, entre os quais a maioria é afiliada à BLTA (Brazilian Luxury Travel Association), que congrega 42 propriedades no país. E até 2019, segundo a própria associação, possuía os seguintes indicadores médios:

• +1,6 mil UHs
• 2,5 funcionários/UH
• 1,7 hóspede/UH
• +R$ 1,5 mil de ADR
• +52% de ocupação anual

A maioria, também segundo a BLTA, é de empreendimentos pequenos, com até 24 UHs (40%). Outros 30% possuem entre 25 e 59 UHs. E os demais 30% a partir de 60 UHs. Lazer é a motivação predominante (71%) no segmento, com estadias de até 3 noites (73%), e o público internacional representava quase 44% do total, com destaque a países da Europa e da América do Norte.

Pois bem, e por que o segmento de hotéis de luxo no Brasil tem chamado tanto a atenção no setor atualmente? Comentarei sete destaques:

1. Apesar da pandemia, a ocupação chega a exceder 60% e as diárias mais de R$ 2 mil

Enquanto a hotelaria urbana ainda amarga ocupações pouco acima de 40% e diárias em queda, os hotéis sofisticados superaram patamares históricos de desempenho, com tarifas crescendo até 30% e todos os finais de semana com demanda altíssima.

2. Orçamentos para 2022 preveem receitas em expansão, até acima de 30%

Em um mercado pouco sensível a preço e ainda com restrições a viagens internacionais, o consumo de turismo de luxo no Brasil seguirá em destaque. Em produtos com apelo para eventos sociais, a oferta para os finais de semana no próximo ano está quase toda vendida.

3. Brasileiros descobriram o turismo de luxo no país

Até o início de 2020, eram 10 milhões de viagens de brasileiros ao exterior. Com o fechamento das fronteiras, hotéis que dependiam quase 50% da demanda internacional foram ocupados basicamente por brasileiros. E comentários como “nossa, não sabia que havia hotéis tão bons no Brasil” passaram a ser comuns.

4. Controlada a pandemia, brasileiros voltarão ao exterior, mas também continuarão pelo país

Tendências como a flexibilidade em viagens e o maior consumo turístico pelo país vieram para ficar, inclusive em hotéis de luxo. Destinos com fácil acesso aéreo ou de carro terão ainda mais destaque.

5. Branded residences e complexos residenciais de luxo tendem a crescer

Apesar de projetos residenciais de luxo junto a hotéis já existirem no pré-pandemia, a exemplo do último lançamento do Fasano Itaim, que foi um sucesso, o crescimento de demanda tem impulsionado o setor e novos lançamentos são previstos.

6. Hotéis de luxo estão em estruturação em destinos urbanos

Apenas na cidade de São Paulo, estão em desenvolvimento diversos projetos, como o Rosewood, dois hotéis Fasano e o W Hotel. Também foi anunciado um Hard Rock e um novo contrato emblemático foi assinado, porém ainda confidencial. No Rio de Janeiro, uma importante marca internacional também abrirá as portas.

7. A nova oferta chegará também a destinos de lazer, inclusive no modelo de multipropriedade

Além do W Gramado, anunciado há 2 anos, foi comunicada recentemente a construção do primeiro Kempinski no Brasil, em Canela. Outros projetos sofisticados estão em desenvolvimento na região, inclusive no modelo de multipropriedade. E novas prospecções estão em andamento por diversas praças do país.

O cenário atual é claramente favorável ao segmento de hotéis de luxo, especialmente àqueles com forte apelo de lazer, o que tem despertado o interesse de investidores por novos projetos. Mas como tudo na vida, também há desafios e cuidados que devem ser tomados ao se estruturar um projeto de luxo. Entre eles, destaco também 7:

1. Demanda internacional no Brasil anda de lado há anos. E a pandemia nos fez voltar “algumas casas”

Nunca passamos muito de 6 milhões de turistas internacionais e a maioria vem da Argentina, com um consumo mais popular. Baixa conectividade aérea, má imagem do país no exterior, problemas de segurança pública e falta de boa promoção turística internacional são alguns dos inibidores de turismo internacional ao Brasil.

2. Propostas com aderência também à demanda doméstica são menos ariscadas

Como comentado anteriormente, o brasileiro descobriu o turismo de luxo no Brasil e essa tendência deve ganhar força no país.

3. Além de um hotel de luxo, turistas sofisticados exigem um destino e uma experiência de luxo

Sim, é importante ter quartos com padrões de luxo. Mas também, restaurantes, opções de serviço e passeios, boa conectividade para se chegar ao destino… Um hotel de luxo exitoso geralmente requer uma completa experiência turística de luxo. Não é qualquer destino passível de um projeto sofisticado.

4. Faça bem as contas, pois os investimentos e os custos operacionais serão altos

Investir em um hotel de luxo pode superar R$ 1 milhão por UH. E operacionalmente, em média são 2,5 funcionários por apartamento, muitos produtos de difícil produção local, além de “mimos” caros. Diárias altas e taxas de ocupação no mínimo razoáveis são fundamentais para rentabilizar o negócio.

5. Hotéis dependem de um fluxo de caixa longo, não apenas de um ano positivo

Para além de um ano favorável ao setor, é importante entender se as tendências também são positivas. Fatores como instabilidade política e econômica podem afetar o potencial de novos projetos e devem ser analisados com cautela.

6. A criação de uma marca forte é altamente recomendável para hotéis de luxo

O que não necessariamente depende apenas da afiliação a marcas internacionais, até porque dependendo do porte do empreendimento, os custos de implantação e operacionais exigidos podem não fazer sentido para o projeto. De todas as formas, uma boa marca pode ao menos dobrar o seu potencial de faturamento.

7. Pense não apenas no hotel, mas em todo projeto imobiliário que o cerca

Sim, hotéis de luxo muitas vezes são caros e talvez não tenham a rentabilidade mais brilhante. No entanto, em complexos imobiliários maiores pode ser um elemento de alavancagem de valor, com efeitos diretos nos preços e velocidade de venda de outros imóveis, especialmente os residenciais.

Ao longo dos últimos anos, a HotelInvest assessorou alguns dos principais hotéis de luxo do Brasil em operação, seja na estruturação ou em outros momentos, como hotéis Fasano, W, Rosewood, Four Seasons, Copacabana Palace, Hotel das Cataratas, Pousada Maravilha, entre outros. Sim, há espaço para novos empreendimentos, mas é importante se analisar com cuidado as oportunidades para dimensionar bem os projetos e não se tornarem um elefante branco.

(*) Crédito da capa: Divulgação/HotelInvest

(**) Crédito do infográfico: Brazilian Luxury Travel Association