A estrutura de condo-hotéis é complexa e envolve a convenção de condomínio e uma gama de contratos, bem como relações variadas entre os diversos players como os proprietários, incorporadora/ofertante, corretores imobiliários, operadora hoteleira, o sócio ostensivo da sociedade em conta de participação e o asset manager. Desde o boom dos flats nos anos 1980, entretanto, viu-se evolução substancial que afetou bastante a atuação do asset manager nesta espécie de business.

O asset manager, com sua especialização na área, contribui com diversos fatores como minimização dos conflitos entre condôminos e operadora The Hassle factor, acompanhamento do mercado, das metas e ações estratégicas de cada negócio, apura relatórios de resultados, despesas e reinvestimentos apresentados comparando com a prática mercadológica e não só efetua avaliações de qualidade e hospedagem, mas também colabora com treinamentos periódicos para os funcionários, entre outros.

Entretanto, tal figura teve sua participação bastante reduzida após o Ato Declaratório Interpretativo SRF no. 14/2004, que considerou, independentemente de formalização, haver uma sociedade em conta de participação (“SCP”) entre a operadora hoteleira e os diversos proprietários de unidades (poolistas).

Isto porque com a instituição do conceito de SCP, independentemente de formalização, os empreendimentos passaram a efetivamente formalizar a constituição de contratos de SCP contando com um sócio ostensivo que por vezes atua em substituição ao asset manager.

Tal fenômeno foi reforçado uma vez que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), continuamente a partir de 2013, passou a intervir na aprovação de ofertas públicas de contratos de investimento coletivos condo-hoteleiros, os custos relacionados foram majorados, assim como a fiscalização por parte da CVM e exigências de auditoria nos primeiros anos dos empreendimentos.

Em empreendimentos condo-hoteleiros contando com operadores hoteleiros como administradores e, portanto, meros prestadores de serviço, vê-se uma contínua redução da figura externa do asset manager, visando reduzir taxas e encargos aos proprietários e a substituição da figura por stakeholders de maior conhecimento do mercado.

Agora, há outros projetos, como quando a operação é feita diretamente pela locadora ou quando a pulverização de proprietários e o tamanho da iniciativa justifica em que a figura do asset manager pode contribuir e evitar conflitos de interesses sendo um player de absoluta relevância no negócio.

Assim, é importante fazer uma avaliação cuidadosa quando da estruturação e, eventualmente, reavaliações ao longo da vida da propriedade para verificar se a presença de tal player poderia majorar a produtividade e rentabilidade do negócio.

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*Ana Beatriz Barbosa Ponte é sócia do Perez & Barros Sociedade de Advogados. Masters of Laws pela New York University, Coordenadora da Comissão de Hotelaria e Multipropriedade do IBRADIM e Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB/RJ.

(*) Crédito da foto: Arquivo pessoal