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ARTIGO: Mixed Use: união entre turismo e mercado imobiliário
Notícia publicada quinta-feira, 4 de dezembro de 2008 - 12h49
Por Alejandro Moreno*
Alejandro Moreno, diretor geral
do Group RCI no Brasil
(foto: divulgação)
A venda pura e simples de hospedagem deixou de ser, há muito tempo, o principal negócio da hotelaria no mundo todo. Os empreendimentos perceberam a necessidade de diversificar os negócios e os modelos de comercialização, o que os ajuda a ficar menos vulneráveis a crises e atender às necessidades de diferentes tipos de clientes, adaptando-se assim às tendências do mercado mundial. Atualmente, produtos diferenciados podem representar um aumento significativo da receita.
Este é um dos motivos para a hotelaria se aproximar do mercado imobiliário, contudo, com produtos que possam convergir com o turismo de lazer. O conceito é conhecido como mixed use, que não se trata de uma onda recente e sim uma tendência mundial, a qual demonstra sucesso em diversos empreendimentos.
Ao contrário do que possa parecer, não se trata apenas de agregar valor à hospedagem com a oferta de serviços, já que todos os hotéis fazem isso há tempos. A idéia é diversificar os produtos existentes em um mesmo local, como hotel, residência, condo-hotel, tempo compartilhado (time share), propriedade fracionada (fractional) e outros, atendendo, desta forma, a demanda de cada tipo de cliente.
Nos Estados Unidos e Europa, o mixed use já é uma realidade. E os empreendimentos que podem reunir diversos tipos de produtos em um só lugar se mostram mais rentáveis para investidores e administradores, oferecendo uma gigantesca variedade de produtos para os usuários. Encontrar formas diferentes de fazer com que estes produtos cheguem aos mais diversos tipos de consumidores é também um dos desafios desta nova era do mercado imobiliário-hoteleiro.
Essa diversidade de produtos facilita a venda, já que as opções incluem diversos tipos de público, desde hospedagens mais modestas até as mais luxuosas. Os vacations clubs atendem famílias que tiram férias pelo menos uma vez por ano. Mas a diversificação permite também a concepção de produtos para day use em parques, segundas residências ou casa de férias, como condo-hotéis e propriedades fracionadas.
Muitos empreendimentos desenvolveram alternativas e passaram a ser classificados como produtos turístico-imobiliários, mas com a vantagem de proporcionar muito mais serviços e flexibilidade para os usuários. Otimiza-se não apenas a utilização do equipamento, mas também os gastos operacionais e logísticos com a prestação dos serviços e manutenção.
Destas modalidades, o que está há mais tempo no Brasil, mas ainda com muito a ser explorado, é o time share, que em 2007 movimentou R$ 120 milhões e promete crescimento superior a 20% em 2008. É encontrado nos hotéis formatados como vacations club e consiste na venda do direito de hospedagem de forma antecipada, que pode valer de dez até 30 anos.
O sistema é vantajoso para os hotéis porque, além de fidelizar o cliente e otimizar a ocupação e receita - mesmo com as diárias sendo vendidas com preços entre 30% e 40% menores do que a tarifa cheia - o recebimento é antecipado, o que deixa a empresa livre para investir os recursos em outros projetos e lucrar ainda mais. Isto sem contar o valor agregado do intercâmbio de férias, que possibilita conhecer outros destinos e torna o produto ainda mais flexível.
O intercâmbio também agrega valor e ajuda a viabilizar outros modelos de negócios. Os mais difundidos conceitualmente são os condo-hotéis, nos quais é possível comprar uma suíte do empreendimento ou um imóvel, dentro do complexo, que conta com toda a infra-estrutura e serviços do hotel, com a possibilidade de trocar uma semana na sua propriedade por outra em algum outro empreendimento afiliado ao sistema ao redor do mundo.
Embora pouco divulgados no país, nada disso é novidade. Os empresários do meio hoteleiro conhecem bem o negócio e os projetos começam a pipocar em todas as regiões. No entanto, o fractional, praticado há anos mundo afora, movimentando mais de US$ 2 bilhões por ano apenas nos Estados Unidos, chega somente agora ao Brasil. Este é um produto tipicamente turístico-imobiliário, destinado à classe AA, que além do lazer também pode atrair investidores.
Neste modelo, cada casa tem até 12 proprietários, que podem utilizá-la quatro semanas por ano, realizar o intercâmbio de férias ou ainda alugar o imóvel e lucrar com isto. O valor final da venda é muito maior do que se o imóvel tivesse apenas um proprietário, além de ampliar o número de potenciais compradores. Do ponto de vista de quem compra, também é um grande negócio, já que por um valor bem menor é possível ter uma propriedade de férias de alto luxo e ainda conhecer outros destinos por meio do intercâmbio.
Uma revolução que chega ao Brasil pelo Nordeste, mas que pelo número de vantagens oferecidas, em breve contará com projetos no país inteiro. Hotéis, imobiliárias e incorporadoras já estão se preparando para esta nova fase. Já para os desavisados, relutantes ao novo, é hora de começar a estudar e perceber o quanto se pode ganhar com isso.
* Alejandro Moreno é diretor geral do Group RCI no Brasil.